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四模式或与“高价揽房源”无关

2018-12-03 09:26:33      
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  近期部分一线城市的房租上涨,让市场进一步聚焦租房市场背后的资本动作。

  8月20日,张江高科(600895.SH)、我爱我家(000560.SZ)等多只房屋租赁概念股出现上涨,而代表这一概念的房屋租赁指数(884247.WI)单日涨幅更达2.98%。

  房租和概念股一同上涨的背后,资本市场也通过ABS为租房市场提供了“弹药”。21世纪经济报道记者根据Wind数据统计发现,截至8月20日与租房市场有关的ABS(资产证券化)产品共达11只,合计发行总额约为86.34亿元(不含发行中或储架未发行),已逼近百亿规模。

  事实上,处在发行状态及已经完成储架备案的租房ABS也已“箭在弦上”。在业内人士看来,随着住房租赁市场的成熟,其ABS形式的融资将会逐渐常态化且形成较大的潜在市场。

  有市场声音认为,住房租赁企业在资本加持下对房源的争夺,对此轮房租价格形成了助涨效应。但有分析人士对此指出,虽然此类企业对房源的争夺会在一定程度上扭曲短期定价,但该现象背后仍然是长期供需矛盾的暴露。

  百亿租房ABS

  更多和住房租赁有关的ABS产品正在喷涌而出。

  8月7日,蛋壳公寓宣布其作为原始权益人的3年期产品“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划(下称蛋壳计划)”完成设立,规模达2.035亿元。

  无独有偶,7月5日,恒大地产作为原始权益人的“中联前海开源-恒大租赁住房1号第N期资产支持专项计划(下称恒大1号)”也获得了上交所的无异议函,该产品规模高达百亿并处待发行状态。

  事实上,ABS产品成为住房租赁市场的主流募资渠道之一。

  21世纪经济报道记者统计发现,截至8月20日,与租房市场有关的ABS产品规模共达86.34亿元。

  值得一提的是,若考虑部分产品的储架情况,当下租房类ABS的潜在规模远不止此,例如恒大1号和蛇口计划的储架额度分别高达100亿元和60亿元,而已发行部分占比十分有限。

  若根据底层资产差别,租房ABS产品可分为四类,一是将住房租赁已形成债权作为底层资产的房租分期类ABS;二是以待收租金或经营租金差额等还款来源作为底层资产的租金出售类ABS;三是以项目公司股权、债权及物业资产整体作为底层资产的REITs类ABS;四是以基于已有物业的抵押信贷为基础资产进行再证券化的CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)。

  业内人士指出,坊间有关部分租房企业高成本获取房源的传闻,与上述四类模式中REITs和CMBS两类ABS项目的资金供给无关。

  “REITs和CMBS两类ABS的原始权益人大多数是以开发商、国企为代表的重资产企业,即通过拿地、项目开发、收取租金回款这一模式来经营,ABS是其现金流提前变现和实现资产减负的方式之一;这和传统地产项目开发时的土地抵押、销售回款还款路径具有相似性。”北京一家中型券商金融市场部人士表示,“重资产租赁和自如等‘二房东’模式是大相径庭的。”

  “重资产下,ABS背后的大部分项目都集中在特定区域,因此其对整体租房市场价格的影响也是有限的。”上述人士进一步指出。

标签: 融资 地产

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