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刘晓博:预警来了:这4个城市,楼市风险极大?!

2019-07-24 13:58:36      来源:网络
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中国哪里的楼市“风险最大”?今天,一份“半官方”报告给出了看法。

  发布报告的是“中国社会科学院”和“经济日报社”。这两家单位在共同发布的《中国城市竞争力第17次报告(主题报告)》里,以较大篇幅谈到了中国的房地产问题。

  在他们看来,风险最大的是一线城市,也就是北上广深,尤其是北上深。报告的结论是——“一线城市风险极大!”

  报告说:

  房地产市场存在结构性风险,不同层级城市房价分化加剧,一线城市房价收入比远高于合理区间,房地产市场风险极大。

  2001年,一二三四线城市的房价收入比分别是9.65、7.42、5.82、5.78;2016年,一二三四线城市的房价收入比则分别为16.18、7.13、5.29、4.87,分别上升73.8%、-3.9%、-9.1%、-15.7%(见下图)。
  报告还说:从房价收入比的角度来看,中国主要城市的房价收入比远超主要国际城市水平,出现房价泡沫的迹象。在全球房价收入比排名前10位的城市中,中国城市占据8席;在房价收入比排名前20位的城市中,中国城市占据16席。北京、深圳、上海的房价收入比位居国内外主要城市的前三位。

  由此可见,社科院、经济日报的报告,是根据收入房价比的高低,来判定楼市风险的。

  这种看法对吗?

  其实不太靠谱。

  一线城市,尤其是北、上、深房价比较贵,超出了很多人的负担能力,这是毋庸置疑的。

  但问题是:一线城市是全国大多数人都向往的城市,也是全国富裕阶层资产配置的首选目标,目前正在成为全球资产配置的一部分。你买不起,不等于大家都买不起。等着买的人非常多。

  正因为担心“投资比例过高”,一线城市都设置了非常严厉的限购、限贷等政策,外地人在一线城市买房,一般需要5年社保。在深圳,住宅还设置了全面的限售。在北京,商办物业不仅限购,还禁贷,直接取消了“金融杠杆”。

  即便如此,政府仍然需要通过“限地价”、“限房价”的方式,防止地价、房价上涨。

  其实,“收入房价比”是发达国家在“后城镇化时代”的楼市指标。也就是说,当一个国家整体城镇化率见顶之后,这个指标才有参考价值。中国的城镇化仍然在快速推进,每年新增1个百分点,整体常住人口城镇化率还不到60%。

  另外,“收入房价比”指标有效,还有一个重要前提:货币供应量相对平稳。中国的广义货币M2增速一直比较快,前些年动辄超过20%,现在仍然超过8%。这也会让“收入房价比”失灵。

  正因为如此,我之前提出过一个观点“在中国买房,真正的按揭只有10年”。意思是说,由于存在显著的通胀,未来的按揭将越来越轻松。这意味着,“收入房价比”的“严肃性”,比被超发的货币瓦解了。

  中国一线城市住房价格偏高,还有两个重要原因:

  第一,优质的公共资源、就业机会、创业机会高度集中在一线城市,比如高收入的大企业、名校、名医院等,这让大家都希望到一线城市生活;

  第二,一线城市住宅用地供应长期不足,住宅变得相对稀缺。

  以深圳为例,目前全市带有独立卫生间、厨房的“单元房”只有不到220万套,而全市实际生活人口在2200万以上,平均每10个人才有1套像样的房子。剩下的,全靠城中村、违法建筑、工厂宿舍来解决。
  上图:这份报告提供的数据显示,房地产行业对中国经济增长的贡献大部分时间都在10%以上。

  与住宅稀缺恰恰相反,中国几乎所有的城市,商办用地都过剩,办公楼、商业综合体的供应量都超标。最近有媒体说深圳写字楼空置率上升,南山区空置率是全市2倍,说到底就是因为供应量太大。

  如果地方政府拿出供应商办用地的劲头,来供应住宅用地,高房价可以得到相当程度的缓解。

  其实,一线城市房价虽然偏高,但并不危险。毕竟,一线城市的需求被严厉压制着,一旦放松,就会有资金流入。

  楼市危险的,恰恰是没有限购、限价、限售等政策的、人口流失、经济结构单一的普通四五线城市,它们的“收入房价比”表面上看非常合理。这类城市往往会在经济波动中率先倒下。比如鹤岗、玉门老城等,之所以出现1万块钱能买一套三居室的商品房,就是这个原因。

  这类城市已经没有“绑绳”可以松,也没有多少就业机会、公共资源能吸引外来人口,即便是收入房价比只有1倍、0.5倍,也很难逆转局面了。

  前段时间媒体曾广泛报道了一个新闻:意大利撒丁岛上一个名为奥洛拉伊(Ollolai)的小镇,风光非常秀丽。当地正在以1欧元1栋的价格,出售数百栋房屋,大多数是乡村别墅。房子之所以这样便宜,是因为人口严重流失。

  在这些衰败的城市、村镇里,建筑成本价都无法阻止房价的“归零”。到最后,连拆除卖建筑垃圾都没有人要,因为成本太高了。

  由此可见,楼市危险不危险,主要不是看“收入房价比”,而是看当地的经济发展趋势、人口趋势,以及有没有持续、稳定、优质的公共服务和就业机会。

  如果高房价可以摧毁一座城市,纽约、伦敦、香港这些国际化大都市早就退化成小渔村了。

  在一个足够大的关税区内部,你永远不需要为一个城市的高房价担忧。由于资金、人口、产业有腾挪的空间,市场会自动调节一切的。这种用脚投票的动力,是行政手段无法阻挡的。

  比如华为终端总部从深圳迁移到东莞,就会抑制深圳房价的不合理上涨,也会抹平东莞的价格洼地。

  再比如北京西城区房价全国最贵,就是因为那里是全国金融业的权力中心,汇聚资金最多。只要金融街地位不变,西城区房价就会一直高下去。你用金融街高管们的收入算算那里的“收入房价比”,就会有新的发现了。你觉得贵的,别人仍然觉得便宜。

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